伴隨著城市經濟的發展、市民消費水平的升級和房企的轉型,近年來,商業地產亦呈現迅猛發展之勢。然機遇總與挑戰並存。近年來,商業地產出現了部分區域和項目空置率較高、產品同質化嚴重等問題,也不可避免地受到了消費新寵電商的夾擊。那麼處於中原腹地的鄭州商業地產,未來將走向何方,將如何突破重重阻礙,再現商城輝煌?
  □東方今報記者 李莉 實習生 張凡凡/文 首席記者劉棟傑/圖
  【趨勢一】沒有體驗怎能讓消費變得愉悅
  曼谷SiamaParagon項目內設立的東南亞最大的水族館、武漢楚河漢街項目引入了大陸第二家杜莎夫人蠟像館……
  未來,死板傳統的商業模式將不再得到消費者的認同,而體驗型商業才是未來購物中心的發展方向,讓購物者身臨其境,暢享消費過程中的快樂,讓商業煥發自身特有的魅力與個性。
  業態體驗是什麼?有專家解釋,是指商業項目需突破傳統業態規劃的枷鎖,打造更時尚、好玩兒、新奇、富於探索性的商業功能及元素。如曼谷SiamaParagon項目內設立的東南亞最大的水族館、武漢楚河漢街項目引入了大陸第二家杜莎夫人蠟像館、馬來西亞全球第一家樂高室外樂園等。同時,打造業態體驗,也需著重考慮投入成本、運營維護難度、產品創新性及體驗式業態與消費者的黏性等,最終達成創新、轉變之融合。
  而功能體驗是指商業項目需在滿足租戶硬件要求的同時,愉悅顧客感受,打造全方位舒適愉悅的購物環境。為了實現功能體驗提升,不少開發商從商業建築設計方面入手,借助燈光渲染、合理安排交通動線、打造獨特的主題建築風格和舒適的公共空間、設計景觀小品及主力店鋪等;同時推出人性化服務,通過設立不同體驗感的公共休息區、人性化的洗手間、智能便捷的停車系統、多媒體互動式服務設施等,滿足消費者各種需求。
  在鄭州,不少商業地產項目正在嘗試打造業態體驗模式,如錦榮悅匯城正在打造購物奇幻城堡,將把迪士尼元素引入其中,讓消費者如親臨迪士尼樂園般愉悅。
  鄭州商業經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清認為,個性化商業地產正在逐步走進人們的視野,開發商根據購鋪者的需求從面積、層高、結構、門頭等方面進行開發。
  【趨勢二】沒有主次 怎能滿足多樣化需求
  鄭州中心區已進入購物中心和社區化商業共同發展的時代,商業資源正在進行更為合理的分佈。
  RET睿意德歷經兩年的深度調研和專業分析,發佈了中國首個商業地產指數系統。該指數系統顯示,二線城市鄭州的商業地產在快速發展後,已進入優勝劣汰的調整階段。同時,鄭州主城區商業開始步入購物中心時代,社區化商業亦開始繁榮。
  在整個鄭州都市區整體佈局規划下,177個專業市場外遷,將改變鄭州商業的大格局。不外遷,老市場不僅條件差、管理混亂,也影響城區內的交通。而新的市場集聚區會把商戶、相關的產業人群吸引到周邊的新城去,在一定程度上緩解主城區的人口壓力、交通壓力,並加速新城的發展,促進主城區功能改變。對商戶來說,新市場規劃較合理,有助於提升行業的整體水平,購物環境的改善也將增強客戶的消費體驗、滿足一站式消費等需求。同時,新市場都採用電商平臺,這不僅利於商戶的發展,也有助於擴大整個鄭州區域對商貿的影響力。
  RET睿意德機構對鄭州商業地產現狀和未來發展趨勢做了分析,加速的城改項目正倒逼政府和開發商做更多創新,隨著批發市場外遷、主城區商業地產升級、社區化商業多樣化,鄭州的商業資源正在進行更為合理的分佈。目前鄭州中心區已進入購物中心和社區化商業共同發展的時代。
  【趨勢三】沒有主題 如何打造城市新名片
  商街已經過時了,特色商業則將加速發展。未來,這些商業街一定會創造出更精彩的城市名片。
  在RET睿意德機構負責人看來,當下鄭州的商業地產模式,商街已經過時了,特色商業(包括主題商業、體驗商業等)則將加速發展。在二七商圈,零售業態會占較重比例,而新出現的區域型商圈或商業地產項目,都將以體驗型購物中心的模式出現。如主打快時尚年輕消費的鄭州國貿360,以滿足周邊社區居民餐飲、娛樂、購物等要求為主的凱德廣場,輻射西區、主題化很強的區域性商業CCMall等。
  除了購物中心外,特色商業街將成亮點。而且,在各區域里都有特色商業街,主城區的二七商業區、金水路、花園路、紫荊山路、碧沙崗,航空港,東西幾個產業新城,甚至鞏義、新密、新鄭都會規劃特色商業街,如美景的大觀音寺等。有專家提出,未來,商業街一定會創造出更精彩的城市名片。
  除了主題鮮明的商業地產漸漸受歡迎,宋向清提出,考慮到現如今的社會需求,開發商應針對畢業大學生、進城農民的自主創業需求,多開發一些中小商鋪。
  同時還可按照專業分類進行不同的設計,集中設計、集中供應也將是一種趨勢。通過同類型商鋪的構造,有意識地打造一些專業街區,形成相應的市場氛圍,可積聚人流客流。如打造餐飲商鋪結構,可吸引餐飲企業投資商,形成餐飲一條街。
  但河南財經政法大學工程管理與房地產學院教授劉社,更看好社區商業。她認為商業地產正面臨著巨大的挑戰。在互聯網的刺激下,人們的需求正在改變,因此商業形式也在變化。人們生活節奏加快,生活方式在變,互聯網讓人足不出戶買到商品,也可解決交通壓力。人們在社區商業試穿衣服、試吃食品,然後在網上訂貨,因此社區內部商業會很發達。
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     (原標題:未來的商業 玩專業玩主題玩體驗)
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王力宏

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